Реформирование жилищного законодательства обозначило, среди прочего, проблему объекта регулирования этой комплексной отрасли - жилища. Само понятие жилого помещения нуждается в фундаментальной научно-исследовательской, теоретической проработке в связи со значительными изменениями в исследуемой области права, произошедшими в последние годы.
Кандидат юридических наук И. Кузьмина в своей статье «Понятие жилого помещения» отмечает, что «…даже само понятие "помещение" законодатель использует двояко. Во-первых, как обобщающее, рассматривая дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений (ст. 673 ГК РФ); во-вторых, под помещением понимается часть, единица дома или квартиры (ст. 46 ЖК РСФСР)» . И. Кузьмина предлагает использовать первое понятие помещения.
Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание». Интерес представляет эволюция этой связи.
ЖК РСФСР, в частности, связывал термин «жилое помещение» не только с его предназначением для целей постоянного проживания людей или их временного проживания, связанного с работой в том или ином месте (так называемые «служебные жилые помещения»), а так же с тем, что само здание в котором находится помещение, определяемое как жилое является, во-первых капитальным строением, а во-вторых, строением, специально оборудованным для проживания людей, и не имеющим признаков специальной оборудованности для производственных целей. В качестве важного признака жилого помещения назывался признак его включения в состав жилищного фонда .
Таким же образом, т.е. исходя из предназначенности для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (в настоящее время утратил силу) (ст. 1), ГК РФ (ст. 673) к жилым относят только те помещения, которые пригодны для постоянного проживания людей.
В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 , объектом государственного учета в качестве объектов жилищного фонда являются все помещения, которые пригодны для проживания людей. Это означает, что для целей учета в качестве объектов жилого фонда помещение не обязательно должно находиться в капитальном строении, а может находится в строении временном.
Компенсируя отсутствие точной и ясной формулировки понятия жилого помещения в законодательстве, Верховный Суд РФ (Судебная коллегия по гражданским делам) посчитал возможным признать жилым помещением щитовой сборно - разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Когда занимаемый истцом сборно-разборный щитовой дом стал непригодным для проживания, он был снесен. Истцу предложили переселиться в другой такой же дом. Истец дал на это свое согласие, заключив договор найма, а потом отказался от этого и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд отказал в удовлетворении его иска, но областной суд это решение отменил и обязал ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. На основании этих признаков, Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что этот дом являлся именно жилым помещением, в связи с чем обязал ответчика обеспечить истца другим благоустроенным жилым помещением .
Отмеченные изменения в законодательстве и практика его применения свидетельствуют о трансформации критериев деления помещений, включая и здания, на жилые и нежилые.
Ранее в основе такого деления находилась изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т.е. круглогодичного, проживания человека. Таковым было функциональное назначение помещения, цель его создания. Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства и перепланировки в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений (в частности, СНиП 2.08.01 - 89 «Жилые здания» ). В них содержатся санитарно - гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий, точнее их нижние пределы (высота потолков, набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры, оборудование проходов из мест общего пользования в жилые комнаты, требования звукоизоляции и другие параметры). Эти требования не оставались неизменными. Они менялись в зависимости от экономических и политических условий, причем не всегда в сторону улучшения качества жизни.
Назначение вновь строящегося здания задается с самого начала, в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст. ст. 743, 760 ГК, ст. 61 Градостроительного кодекса РФ), на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство (ст. 62 Градостроительного кодекса) . В Постановлении Правительства РФ от 22 октября 1997 г. «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации» органам исполнительной власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления предложено, начиная с 1 июля 1998 г., организовать ведение специального регистра жилых домов, строящихся на территории России, куда включаются объекты, на которые были выданы разрешения на строительство, и до момента завершения строительства, оформления документа приемки в эксплуатацию и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
По окончании строительства осуществляется сдача - приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст. 753 ГК определяется законом, иными правовыми актами и договором. Результаты приемки здания, предназначенного для постоянного проживания, отражаются в акте, подписанном заказчиком строительства, подрядчиком и участвующими в приемке представителями государственных органов и органов местного самоуправления. Среди прочей документации, предоставляемой приемочной комиссии, присутствует учетно - техническая документация, составляемая БТИ и включающая в себя инвентаризационные сведения и иные данные технического учета (Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» ).
После подписания соответствующего акта приемки БТИ выдает застройщику жилого строения технический паспорт. Завершается документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение - жилое, нежилое, производственное и т.п.
Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, как не отменяет его и изменение взглядов на минимальные требования, предъявляемые к жилым помещениям, выраженные в СНиПах, ГОСТах, концепциях. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замену его на такой определитель видов помещений, как «пригодность для проживания», следует считать неравноценной. «Пригодность» определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда (ст. 8 ЖК), но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения.
Жилыми, несомненно, остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда в установленном порядке. Кроме того, неизбежно возникает вопрос о том, кто, как и в каких документах определяет пригодность помещения для жилья. В приведенном выше судебном решении упоминается о некоем «акте проверки технического состояния дома», который, по мнению Президиума Верховного Суда РФ, подтверждает правильность выводов о том, что дом построен и использовался именно как жилой. То, что дом «построен как жилой», т.е. предназначен для проживания, должно подтверждаться не актом проверки, а документами о предоставлении земельного участка, проектной документацией, актом приемки дома в эксплуатацию и прочими указанными выше документами.
Щитовой сборно - разборный дом, являясь мобильным зданием, относится к домам непостоянного типа, это блок - контейнер, предназначенный для временного проживания. Таким образом, жилым помещением был признан объект, не относящийся к недвижимости. А то обстоятельство, что «дом использовался именно как жилой», не имеет юридического значения.
Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования, хотя такого рода предложения высказывались в литературе с тем обоснованием, что это обеспечивало бы надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан.
И. Кузьмина считает , что при вынесении своего постановления по анализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большей степени такими гуманными соображениями, чем буквой закона.
А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан. Признанное вне установленной процедуры жилым, это помещение может быть предметом новых договоров жилищного найма, помещением, в которое гражданин может быть вселен. В этой связи, признав щитовой сборно - разборный дом жилым помещением, суд не обосновал недопустимость предоставления такого же дома взамен снесенного. Не исключено, что предоставленный истцу дом так же, как и снесенный, пригоден для проживания и использовался ранее в таких целях. В таком случае только отсутствие благоустроенности могло послужить законным основанием для удовлетворения требований истца.
Представляется, что подобная судебная практика в основе своей имеет систему двойного стандарта в определении критериев жилого помещения. Один стандарт - для защиты прав выселяемых лиц, ибо выселение только из жилых помещений требует соблюдения специальных гарантий жилищных прав и интересов выселяемых. Для этого случая спорное помещение признают жилым. И другой - для определения того, что должно быть предоставлено взамен. Помещения с таким же набором свойств вдруг перестают восприниматься как жилые.
Этот вопрос очень подробно рассмотрен в статье Е.Н. Мозымовой «Подводные камни дел о выселении». Она пишет: «В настоящей статье мы сделаем попытку рассмотреть теоретические и практические аспекты гарантий, закрепленных в законодательстве, обеспечивающие законность при выселении.
Конституционные гарантии в этом плане безукоризненны. Согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища. Данные конституционные принципы продублированы в ст. 3 ЖК РФ. Никто не может быть выселен из жилища, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ и иными федеральными законами. А из смысла п. 14 ст. 12 ЖК РФ следует, что только органы государственной власти могут определять:
- основания выселения граждан из жилых помещений (перечень обстоятельств, юридических фактов, являющихся причиной для выселения);
- порядок выселения (например, должен определяться орган, уполномоченный принимать решения о выселении, органы, исполняющие данные решения, и т.д.). Прокурору необходимо учитывать, что выселение из жилых помещений во всех случаях осуществляется в судебном порядке;
- условия выселения (выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения, выселение без предоставления другого жилого помещения и т.д.)…
Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение. В прежнем жилищном законодательстве отсутствовало его понятие. Однако оно содержалось в ст. 673 ГК РФ. Новый ЖК РФ в ч. 2 ст. 15 определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства).
Необходимо учитывать, что выселение возможно только из жилых помещений. А нежилые помещения освобождаются. Суд может обязать граждан освободить нежилое помещение на основании норм гражданского законодательства. Возможна ситуация, когда одним из исковых требований является "признание нежилого помещения жилым", а следующим исковым требованием является "выселение из жилого помещения"» .
Выход из этой ситуации видится в единообразном понимании критерия жилых помещений во всех правоотношениях, где это имеет значение. При его определении законодатель должен возвратиться к такому объективному и бесспорному их признаку, как предназначенность помещения.
На основании приведенной аргументации мы приходим к выводу, что жилыми следует считать помещения, предназначенные для постоянного проживания.
По нашему мнению, это значит, что понятие жилого помещения следует сформулировать таким образом:
Жилое помещение – это объект недвижимого имущества или его часть, предназначенная для постоянного проживания людей.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
